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海尔智慧公寓:中国建立住房租赁市场所面临的困难

 2019-06-04 12:41:30

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作者:海尔企业购

来源:baijiahao.baidu.com

诸葛找房数据研究中心近日发布报告显示,在一线城市若想一个人整租一居室,房租占收入六成以上,北、上、深更是高达九成以上。www.cai898.com_【官方首页】-小财神即使是退而选择合租,在一线城市的租房成本也达到收入30%以上。在二、三线城市,这种情况稍微好一点。但居民租赁住房占收入压力仍然是很大。www.cai898.com_【官方首页】-小财神也就是说,目前中国有效的住房租赁市场还没有建立起来,中国建立住房租赁市场还面临不少困难。

 

十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。按照十九大报告的精神,中国房地产市场将要发生一次重大战略转折,即由以往商品住房销售为主导的市场转变为商品住房销售和住房租赁市场发展并举的市场,以此来保证国内居民的基本居住条件。这样既要满足国内居民不断增长的改善性住房的需求,也要保证中低收入居民的基本居住需求。这是实现中国居住正义的重要途径。2018920www.cai898.com_【官方首页】-小财神日颁布的中共中央和国务院《关于完善促进消费体制机制,进一步激发居民消费潜力的若干意见》(以下简称《意见》)更是要求,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。www.cai898.com_【官方首页】-小财神加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。《意见》表明,住房租赁不仅是保证中低收入居民基本居住条件的方式,也是激发居民消费潜力的重要内容。可以说,这种观念上的转变,对中国房地产市场的未来发展,具有十分重要的意义,它对中国房地产市场将带来巨大的影响。

 

 

因为,改革开放40年来,中国房地产市场主要是以商品住房购买为主导。通过居民商品住房的购买,中国房地产市场得到了快速及前所未有的发展,并取得了巨大成就,国内居民的基本居住条件得到了全面的改善。比如,1949年中国城市居民人均住房面积4.5平方米,1978年下降到3.3平方米。但是1998年中国商品住房市场出现之后,这种局面得到了完全改观。201676日,国家统计局在官网上发布了一篇文章称,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,为1978年的13倍。从分城乡的情况来看,2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。1998年之前,每年国内商品住房销售面积都在1亿平方米以下,1998年达到商品12185万平方米,而在2017年则达到169407万平方米,2017年是1998年的14倍。1998-2017年商品住房销售总面积达到1431935万平方米,如果每套为90平方米计算,每个家庭为3口之家,那么这个期间销售的商品住房可达到15910万套住房,可以满足近5亿人口居住。根据盛松成的测算,目前狭义口径中国城镇的商品住房达到336多亿平方米,可以容纳9亿多人口。也就是说,在近二十年的时间里,中国商品住房市场得到了前所未有的空前发展,城市绝大多数居民的基本居住条件得以保证。

 

但是从1998年中国住房制度改革以来,政府的房地产政策更多的是鼓励居民购买商品住房。根据浙江大学不动产研究中心的调查,2009www.cai898.com_【官方首页】-小财神年以来国内城市居民有七成以上的人购买了住房。目前全国40个省会及重点城市居民的住房拥有率都在70%以上,居民住房拥有率最高的城市是长沙,其比例更是达到了90%以上。三四线城市居民住房拥有率所占的比例肯定比这40个城市会要高。不过,国内居民的商品住房拥有率如此之高,尽管造就国内商品住房市场空前的繁荣与发展,是这些年促进中国经济增长最大动力,但随着国内一线二线城市房价快速飚升,这些城市的中低收入居民根本就没有支付能力进入商品住房市场。对于这些城市的中低收入居民来说,基本居住需求的矛盾与问题越来越严重。所以,为了保证城市中低收入居民的基本居住条件,化解这些城市中低收入居民的居住需求的矛盾,政府已经意识到仅是发展商品住房销售市场这种单条脚走路模式存在严重的缺陷,中国发展住房租赁市场势在必行。所以,十九大报告对当前的中国房地产政策进行的重大战略调整。十九大报告明确提出了房子是用来住的、不是用来炒的的市场定位,要求中国房地产市场回归到居民居住需求为主导的市场,并要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,即通过发展住房购买和住房租赁发展两条腿走路的方式来来化解当前中国房地产市场的矛盾与问题,补上国内房地产租赁市场没有发展的这个短板。

 

在十九大报告发展中国住房租赁市场的原则确立之后,国内房地产市场立即闻风而动。地方政府及金融机构纷纷推出了一些发展住房租赁市场的政策和措施,不少大型的房地产开发企业开始介入住房租赁市场,房地产中介经纪公司也开始改造住房租赁业态及经营模式,由此中国的住房租赁市场开始风生水起。但是,面对着这种突然而起的住房租赁市场,由于政府对其发展在理念上、政策上、法律法规上等方面都准备不足,由于弱势的住房租赁者对这个发展起来的市场认识不足,当前中国住房租赁市场只能由房地产开发企业及房地产市场中介公司根据十九大报告精神理解及企业内在本性自由地发展。结果是,中国住房租赁市场刚发展,其矛盾与问题立即暴露了出来,同时也让中国住房租赁市场发展立即陷入了困境。

 

现在的问题是,政府要推行租售并举的住房体制,希望发展住房租赁市场来弥补国内房地产市场的短板,市场对此反映也十分强烈,但是中国住房租赁市场为何开始发展就会出现如此大的偏差?是房地产开发商及房地产经纪中介的唯利是图吗?或仅仅是资本的趋利动机吗?估计仅是这样的解释是没有说服力的,也不能够把握问题的本质。目前国内住房租赁市场乱象四起,更为重要的应该是我们对中国住房租赁市场健康发展在理论上准备不足,没有认识清楚中国住房租赁市场的初始条件是什么,也没有把握到中国住房租赁市场的本质特征、基本原则及核心问题。在这样的情况下,也就无法确定中国住房租赁市场的租金定价基础,制定出适应中国的住房租赁市场持续发展的模式、相应的政策及法律法规。对于发展中国住房租赁市场,目前政府只能是边干边学或试点,在理念上、制度上、法律法规上都准备不足。这些都是导致中国住房租赁市场房租与居民收入偏离的重要原因。

 

据悉,我国房地产市场已进入去库存和新型城镇化建设阶段,早在2015年,中国租房市场交易总额就达8000亿元。《中国住房发展报告(2017~2018)》显示,住房租赁将是一个有待开发的万亿级市场。租房市场前景大好,这也就推动了智慧公寓的发展,海尔以其实力为锚点,率先打造智慧公寓生态链体系,推动行业发展。

 

未来前景不可估量,为市场投入中高端产品

虽然现在整个公寓行业属于一个低端产品行业,但未来整个公寓行业的趋势会像十年前的地产精装配套一样,从低端开始走向中高端。产品的品质是决定一个公寓后期运营的本质竞争力,尽管是租户,最后所追求的也是居住品质,所以现在只有部分高端产品进入公寓市场,但专业的产品是铸就整个公寓行业立足的根本点,海尔能为公寓行业提供专业的中高端产品。

 

海尔为智慧公寓提供四大“样板”,面面俱到。即品牌定制样板,如为高端服务式公寓莎玛提供的全套GE美式电器;产品定制样板,如为集中式公寓朗诗寓提供的成套定制化产品;商务定制样板,如为上海地产人才公寓提供的共享租赁运营模式;服务定制样板,如为分散式公寓自如提供的24小时送装一体服务。

 

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